因房東將出租的房屋收回并修改房屋密碼，導致轉租人無法使用房屋，承租人某物業管理有限公司將房東楊某告上法庭，要求與其解除合同并返還租金、支付違約金。近日，北京市石景山人民區人民法院審理了此案。

原告某物業管理有限公司訴稱，2017年8月15日，原告與被告簽訂《北京市房屋租賃合同》《經營管理授權書》，合同約定，原告承租被告位于北京市石景山區某商業金融項目用地某房屋，租賃期限自2017年8月16日至2020年8月15日止。原告有權在租賃期內轉租、分租或聯營，原告享受對外出租、辦理工商注冊等權利。租賃期內，被告需提前收回房屋，應提前2個月通知對方，并按月租金的300%支付違約金，被告應退還剩余的租金及所有的裝修款。2018年11月19日，被告將涉案房屋大門關閉并修改房屋密碼，并通知原告的轉租人，被告己與原告解除合作，并收回房屋。被告未按照約定期限履行合同，屬于根本違約，故原告提起訴訟。

被告楊某辯稱，同意解除涉案合同,應駁回原告其他訴求。原因是原告不按約定支付房租。2019年2月16日被告應支付房租14 400元至今未付，已違反雙方所簽合同的約定，原告屬根本性違約，請法庭駁回原告要求被告給付金錢的訴訟請求。假如被告違約，原告所要求的違約金過高，應予以減少。矛盾的起因在原告涂改合同日期，被告提出解約是違約，被告愿意承擔1個月的租金作為違約金。

石景山法院經經審理查明：2017年8月15日,原告公司(承租方、乙方)與被告楊某（出租方、甲方）簽訂《北京市房屋租賃合同》及附件，約定乙方承租甲方位于北京市石景山區某商業金融項目用地某房屋。租賃期限三年，自2017年8月16日至2020年8月15日止。第一年租金標準每月4800元，租金總計43 200元；第二年租金標準每月4800元，租金總計52 800元；第三年租金標準每月5000元，租金總計60 000元。甲方授權乙方在合同期內轉租、分租或聯營。租賃期內，甲方需提前收回房屋，或乙方提前退租的，應提前2個月通知對方，并按月租金的300%向對方支付違約金，甲方應退還剩余的租金及所有的裝修款。合同另有雙方權利義務、合同解除等內容的約定。合同簽訂后，被告交付房屋,原告按照合同約定期限及金額向被告支付房屋租金至2019年2月15日。

2018年6月20日，原告與案外人北京某網絡科技有限公司簽訂租賃合同，將其承租的涉案房屋轉租給該公司，租金標準為每月5800元，租賃期限為2018年6月25日至2019年6月24日。2018年11月19日，被告將涉案房屋自行收回并修改房屋鎖密碼。2019年1月，北京某網絡科技有限公司以無法使用涉案房屋為由訴至本院，提出解除與原告之間的租賃合同并要求支付違約金等訴訟請求。原告亦在此案中提出反訴并要求確認合同解除及北京某網絡科技有限公司支付違約金等反訴請求。

2019年2月，原告以楊某為被告，提起本案訴訟。后原告自行放棄1個月的租金返還請求4800元，僅要求被告退還2018年12月19日至2019年2月15日的租金。

庭審中，被告認可其于2018年11月19日自行收回房屋并修改房屋鎖密碼的事實，亦同意雙方的租賃合同于2018年11月19日解除。同時，被告提出違約金過高、原告涂改合同等意見，但其未能提供有效證據予以證明。

最終石景山法院判決，一、原告某物業管理有限公司與被告楊某2017年8月15日簽訂的《北京市房屋租賃合同》于2018年11月19日解除；二、被告楊某于本判決生效之日起十日內向原告某物業管理有限公司返還2018年12月19日至2019年2月15日期間的租金（按每月4800月的標準計算）；三、被告楊某于本判決生效之日起十日內向原告某物業管理有限公司支付違約金14 400元。

法官釋法：

依法成立的合同，對當事人具有法律拘束力。租賃合同是承租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告雙方于2017年8月15日簽訂《北京市房屋租賃合同》，約定被告將涉案房屋出租給本案原告，原告支付房屋租金，租賃期限三年等內容。該租賃合同系雙方真實意思表示，且不違反法律法規的規定，應為合法有效，雙方均應自覺履行。租賃合同約定的租賃期限為三年，自2017年8月16日至2020年8月15日，而被告于租賃期限屆滿前的2018年11月19日自行收回出租房屋，系被告以自己的行為表明其不再履行合同義務?，F原告請求確認其與被告簽訂的《北京市房屋租賃合同》于2018年11月19日解除，被告亦表示同意，本院不持異議。因被告在租賃期限屆滿前提前自行收回房屋，而原告的租金支付至2019年2月15日，被告理應退還原告2018年11月19日至2019年2月15日的租金，現原告自行放棄1個月的租金，要求被告退還2018年12月19日至2019年2月15日的租金，該請求合理，法院應予支持。對于原告要求被告支付違約金14 400元的請求，因被告以自行收回房屋的行為表明其不再履行合同義務，且雙方在租賃合同中明確約定被告提前收回房屋，應按月租金的300%向對方支付違約金。故對原告該項請求，本院亦予以支持。

原被告雙方簽訂房屋租賃合同后，被告作為出租人，負有提供符合約定條件的租賃房屋的義務。本案中，被告于2018年11月19日更換房屋鎖密碼，導致原告無法正常使用房屋，被告的行為已經構成根本違約。故法院認定本案中原被告雙方簽訂的《北京市房屋租賃合同》于2018年11月19日解除。

盡管在該案中，出租人主張其系按照次承租人的要求更換房間密碼，但未能提供有效證據予以證明，且無論出租人是否系根據次承租人的要求更換房屋密碼，根據合同相對性，次承租人與出租人之間不存在合同關系，次承租人與承租人之間的爭議應當由其雙方自行解決，出租人所持更換密碼的理由不能對抗出租人對于承租人所應當履行的合同義務。

因此，出租人擅自修改出租房屋密碼的行為已構成根本違約。